Як зводити будівлі відповідно до норм енергоефективності

Згідно з умовами Угоди про асоціацію з Європейським Союзом, Україна з 1 квітня 2025 року почала впроваджувати стандарти для будівель, що характеризуються дуже низьким рівнем енергоспоживання. Чи дотримуються ці вимоги?

В Україні нещодавно запровадили нові вимоги для будівель, які повинні відповідати стандартам близьким до нульового споживання енергії (Nearly Zero Energy Buildings, або NZEB). Відповідний наказ Міністерства розвитку набув чинності 1 квітня, хоча наразі його виконання є добровільним.

Українські стандарти у галузі будівництва постійно відстають від європейських на кілька років, проте поступово їх наздоганяють. Згідно з директивами ЄС, усі нові споруди повинні відповідати вимогам стандарту NZEB, що має набути чинності з 2020 року. В свою чергу, з 2028 року, відповідно до Євродирективи (EU) 2024/1275, нове будівництво державних установ зобов'язане відповідати стандарту ZEB.

У контексті реалізації Угоди про асоціацію з Європейським Союзом, Україна зобов'язалася впровадити ці вимоги, хоч і з певними затримками. Це питання є надзвичайно важливим для України, оскільки безпосередньо пов'язане з досягненням енергетичної незалежності.

А як виглядає ситуація на ділі? Чи дотримуються хоча б основних вимог до стандартів енергоефективності у сфері будівництва, не кажучи вже про їх перевищення? Які нові методи можуть допомогти покращити якість сучасного будівництва та забезпечити реальне впровадження нових енергоефективних стандартів?

Будівлі з високими показниками енергоефективності - це сучасні простори, які є зручними і комфортними для життя, енергоощадними, обладнані потужною теплоізоляцією, інноваційними системами вентиляції, опалення та освітлення, здатні "самостійно" виробляти енергію завдяки сонячним панелям, тепловим насосам та ін.

Сьогодні впровадження нових стандартів стало нагальною потребою та ключовим напрямом для розвитку української економіки. Перехід від застарілих, енерговитратних технологій до сучасного, ефективного будівництва, що акцентує увагу на раціональному використанні ресурсів, дозволить Україні позбутися багаторічної залежності від газу. Це фактично стане виходом з енергетичної пастки та ослабленням впливу країни-агресора, яка протягом багатьох років здійснює енергетичний шантаж усьому світу.

Українці вже втратили численні можливості звільнитися від залежності в енергетичній сфері через прагнення до "дешевих" тарифів на газ та електрику. Сьогодні важливо усвідомити свої помилки та терміново почати рухатися в напрямку енергетичної незалежності, оскільки дефіцит енергоресурсів значно зріс через знищення українських енергетичних об'єктів внаслідок російських атак, а ситуація не покращується.

В Україні існує складна та добре структурована система містобудівного законодавства, що охоплює як основні закони, так і підзаконні акти. За останні кілька років у цій сфері відбулися численні зміни, які варіюються від незначних "точкових" до масштабних комплексних реформ.

Переважно ці нововведення значною мірою підтримали забудовників, зменшуючи можливості втручання державних контролюючих органів у їхню діяльність. Проте, це призвело й до негативних наслідків, адже спростило порушення з боку замовників та підрядників, а також уповільнило реакцію з боку контролюючих інстанцій.

Стосовно практичного дотримання стандартів енергоефективності в будівництві слід відмітити, що українські проєктанти та забудовники формально зобов'язані діяти згідно з вимогами законодавства України, але водночас формально їм не заборонено проєктувати та будувати будівлі із перевищенням вимог вітчизняних стандартів.

Проте на практиці це завжди стає "перешкодою" при реалізації проектів за бюджетні кошти, оскільки перевищення базових стандартів тягне за собою додаткові витрати. І навіть у випадку, коли фінансування здійснюється за рахунок приватних коштів, замовники будівництва з метою економії в даний момент часто не вважають за необхідне підвищувати ці стандарти.

Про будівництво із перевищенням мінімальних стандартів думають зазвичай ті замовники будівництва, які надалі будуть експлуатувати будівлю і наперед планують витрати з експлуатації.

Отже, у найзагальнішому сенсі, основною причиною, чому не дотримуються стандарти або не приймаються рішення щодо перевищення мінімальних вимог під час будівництва, є вузький горизонт планування інвесторів, замовників, проєктантів і підрядників. Зазвичай їхній фокус обмежується лише завершенням процесу введення об'єкта в експлуатацію.

Замість цього, слідуючи основному принципу європейської кліматичної та енергетичної стратегії - "Перш за все, енергоефективність", необхідно, щоб горизонт планування враховував весь життєвий цикл споруди.

Це спонукає до розгляду й запровадження в законодавстві України моделей, в яких замовник будівництва буде природним чином зацікавлений у високій якості та дотриманні високих стандартів, а також матиме реальні інструменти впливу та контролю.

Аналізуючи чинні фінансові та організаційно-правові інструменти будівництва, можна сказати, що вони містять суттєві ризики для майбутніх власників нерухомості. Це пов'язано не лише з тими чи іншими недоліками законодавства, але й з практиками, які склалися у сфері будівництва, особливо у сфері будівництва житла та його первинного продажу. При цьому замовники й інвестори (майбутні власники житла) обмежені у виборі альтернативних інструментів нового будівництва.

Тому в найбільш масовому секторі - житловому - для спільного будівництва або придбання житла фізичними особами, які мають намір у ньому проживати, доцільним було б передбачити окрему організаційно-правову форму юрособи - житлово-будівельні товариства.

Запропоноване трактування правового статусу житлово-будівельних товариств базується на концепції "власні ресурси для власних потреб", яка є найбільш оптимальною для ефективного використання спільних фінансів. Цей підхід передбачає, що учасники, які інвестують кошти в будівництво, отримують можливість безпосередньо контролювати їх витрати та колективно ухвалювати ключові рішення, що стосуються процесу будівництва.

Сьогодні реалізувати цей принцип стало значно простіше для індивідуальних забудовників, які самостійно купують земельні ділянки і зводять будинки. Однак, коли кілька осіб вирішують об’єднати свої ресурси та фінансові зусилля, їм необхідна відповідна організаційно-правова структура. Раніше такою структурою були житлово-будівельні кооперативи, але згідно з чинним законодавством, їх більше не створюють. Це стає застарілою формою організації юридичних осіб.

Можна було б розглянути загалом споживчі кооперативи. Але чинне загальне регулювання кооперативів - і споживчих кооперативів зокрема - не пристосоване до особливостей спільного будівництва нерухомості. Тут немає "захисту всіх від зловживань одного". І, на жаль, ми вже маємо приклади, коли несумлінні засновники псевдо-житлово-будівельних кооперативів порушували права інших членів, не завершували будівництво, а іноді й зникали з грошима.

Тож за нинішніх умов доцільним було б запровадити в українському законодавстві саме інститут житлово-будівельних товариств. Очевидно, що для цього потрібен окремий закон, який визначатиме статус, порядок створення, діяльності та припинення діяльності таких товариств.

Ці організації повинні отримати особливе правове регулювання, яке відповідатиме конкретним питанням, що виникають у зв'язку з самостійним спільним будівництвом та експлуатацією житлових об'єктів. Важливо приділити значну увагу забезпеченню керованості та безпосереднього контролю за діяльністю товариств з боку їхніх учасників, а також запобіганню використанню житлово-будівельних організацій для прихованої підприємницької діяльності та спекуляцій на ринку нерухомості.