"Первинка" пішла у минуле, нехай живе оренда! Які події визначили ринок нерухомості в 2024 році?

2016-2021 роки - "золота" епоха ринку будівництва житлової нерухомості в Україні. В ті часи первинний ринок мав високий попит серед покупців житла завдяки низькій вартості та відсутності альтернативних фінансових інструментів.

Забудовники не встигали анонсувати початок будівництва нового житлового комплексу, як біля відділів продажів утворювались черги з охочих інвестувати. Девелоперським компаніям не доводилось шукати додаткові джерела фінансування, адже вони завжди могли сподіватися на покупців.

Легковажність стала фатальною помилкою для гравців без накопичених ресурсів. У 2022 році ринок нових квартир обвалився на 90%, а його відновлення пішло за негативним сценарієм: у 2024 році попит становить одну п'яту від довоєнного.

Натомість ринок оренди житла в Києві, а також у великих містах західної та центральної України досяг рекордних рівнів у гривнях. Вперше в історії ціни на оренду однокімнатних квартир у Львові та Ужгороді перевищили ставки в Києві.

Як тільки покупці новобудов почали утримуватись від укладення угод та призупинили платежі за розтермінування, девелоперські компанії швидко вичерпали свої фінансові ресурси. Деякі забудовники зовсім зупинили діяльність на будівельних майданчиках, тоді як інші відновили роботи лише на об'єктах з високим ступенем готовності.

Нові черги житлових комплексів та свіжі проєкти ініціювали лише ті компанії, чиї власники інвестували власні ресурси або залучили фінансування з інших джерел. Важливим аспектом було географічне розташування – чим далі майбутній житловий комплекс перебував від російського кордону, тим більше готовності девелопер виявляв до інвестицій у цей проєкт.

За даними Національного банку (НБУ), у 2024 році обсяги угод на ринку первинної нерухомості склали лише 20% від рівня 2021 року.

Ситуація на ринку первинної нерухомості могла б бути значно гіршою, якби не державна ініціатива пільгової іпотеки "єОселя". З моменту запуску програми наприкінці 2022 року нею скористалися 14,8 тисячі позичальників. Загальний обсяг наданих кредитів становить 24 мільярди гривень, з яких 14,6 мільярда було виділено у 2024 році. Це безпрецедентна сума для України, оскільки раніше подібного масового іпотечного фінансування в країні не було.

У 2024 році 49% позичальників складають військові та поліцейські, 7,7% - медичні працівники, а 7,3% - освітяни. Вони отримали іпотечні кредити під ставку 3% річних. Крім того, 27,1% отримувачів позик оформило кредити під 7%.

Київський регіон отримав більше половини всіх виданих кредитів: у столиці було надано 1,9 тисячі позик на загальну суму 4,1 мільярда гривень, тоді як у Київській області видали 2,3 тисячі позик на 3,9 мільярда гривень.

Лише в 33% ситуацій оператор "єОселі" ("Українська фінансова житлова компанія") надав підтримку забудовникам з державного бюджету: 24,1% осіб, які отримали іпотеку, інвестували в новобудови, в той час як 8,7% придбали вже готові квартири від забудовників. Інші 67,1% кредитів були використані для покупки житла на вторинному ринку.

За підрахунками НБУ, в середньому по країні лише 4-5% угод на ринку первинної нерухомості укладалися із залученням іпотеки.

В останній день року уряд здійснив докапіталізацію компанії "Укрфінжитло" шляхом випуску державних облігацій на суму 20 млрд грн, що дозволить продовжити дію державної програми і в 2025 році. Представник "Укрфінжитло" повідомив ЕП, що при успішній монетизації облігацій компанія має намір щомісяця надавати іпотечні кредити на приблизно 1 млрд грн.

Він додав, що у 2025 році "Укрфінжитло" більше орієнтуватиметься на нове житло, зокрема те, що ще будується. Підтримка будівельної галузі була однією з основних ідей створення програми доступної іпотеки.

Дефіцит пропозиції житла навіть за низького попиту призвів до зростання цін на квартири. У Києві, Одесі та Дніпрі середня ціна квадратного метра зросла на 10-14% за рік, підрахували в компанії ЛУН.

Лідерами за темпами зростання житла на "первинці" стали Кропивницький (+33%), Рівне (+24%), Івано-Франківськ, Чернівці та Вінниця (21%). Водночас в доларовому еквіваленті зростання у цих п'яти містах становило 8-19%.

Попит на житлову нерухомість на вторинному ринку відновився на 70% від показників 2021 року, йдеться у найсвіжішому Звіті про фінансову стабільність Національного банку. За одинадцять місяців 2024 року нотаріуси посвідчили на 14% більше угод, ніж за цей період 2023 року.

Вражаючі 67,1% кредитів, наданих "Укрфінжитлом" для купівлі квартир на вторинному ринку, не стали визначальними у формуванні її популярності серед інвесторів. Середній вік житлових будинків в Україні складає приблизно 50 років, тоді як програму "єОселя" можна використовувати для житла, яке налічує від трьох до десяти років.

Вторинне житло популярне серед покупців завдяки низці переваг: відсутність ризику недобудови, наявність ремонту, широкий вибір, юридично проста процедура придбання.

Згідно з дослідженнями "OLX Нерухомість", основною причиною придбання квартир на вторинному ринку є бажання створити умови для проживання з родичами, перейти з орендованого житла на власне, а також поліпшити житлові умови. Водночас, інтерес до купівлі квартир в якості інвестицій починає знижуватися.

На вторинному ринку найбільше затребуване компактне та, відповідно, більш доступне житло. Згідно з даними звіту НБУ, в 2024 році медіанна площа квартир, що були куплені в Україні та Києві, становила 48 кв. м. Однак, за інформацією від ЛУН, медіанна площа житла, що пропонується на продаж у столиці, значно перевищує цю цифру і складає приблизно 60 кв. м.

Минулого року середній період реалізації квартир у Києві коливався від 2 до 4 місяців, причому однокімнатні квартири розходилися найшвидше. Тривалість часу, протягом якого квартири перебувають на ринку, дозволяє виявити баланс між попитом і пропозицією, а також оцінити рівень платоспроможності покупців і їхню реакцію на ринкові ціни, зазначають експерти ЛУН.

У Києві період експозиції скоротився з 53 днів у листопаді 2023 року до 49 днів у листопаді 2024 року, тоді як у Львові він зменшився з 62 до 42 днів.

У весняно-літній період 2024 року, коли вартість нерухомості дещо зменшилась, спостерігалося також скорочення терміну перебування квартир на ринку. Це вказує на існування платоспроможного попиту та готовність покупців оперативно завершувати угоди за умови надання знижок з боку продавців, зазначають фахівці компанії.

У Національному банку підрахували, що в умовах зростання доходів громадян, сьогоднішні цінові умови на покупку житла є навіть більш вигідними, ніж у 2021 році. Проте, побоювання щодо безпеки все ж заважають потенційним покупцям здійснювати угоди.

Ринок оренди демонструє свою стабільність: спостерігається високий попит, ставки на оренду зростають, а час, протягом якого вільні квартири залишаються на ринку, скорочується, зазначають експерти з ЛУН.

У 2024 році вартість оренди квартир збільшувалась співмірно з вартістю самого житла. Співвідношення ціни до оренди у Києві становить 10X. Це означає, що кошти, витрачені на придбання нерухомості, можна повернути за 10 років.

Більш високе значення цього показника часто свідчить про виникнення цінової "бульбашки" на ринку, тоді як нижче значення може попереджати про недооцінку вартості житла або завищену вартість оренди.

"10X" вказує на те, що придбання нерухомості є привабливішим варіантом у порівнянні з орендою. Проте військові загрози суттєво змінили ситуацію: люди не готові вкладати гроші в купівлю житла за умов, які були актуальні раніше, - зазначається у Звіті НБУ про фінансову стабільність.

Оренда стає популярним вибором серед українців у відповідь на невизначеність, викликану тривалою війною між Росією та Україною.

В середньому оголошення про довгострокову оренду квартири у Києві закривається за 7 днів (рік тому було 10 днів), у Львові - 14 днів (було 20), в Одесі - 12 днів (було 11).