Оренда житла стане прозорою: які податкові зобов'язання чекатимуть на українців?

Не є таємницею, що багато власників нерухомості з надлишковою площею здають свої квартири чи будинки в оренду без дотримання законодавчих вимог. У парламенті вирішили вжити заходів для боротьби з цією практикою - які рішення пропонують народні обранці?

У минулому році в Україні лише 900 людей задекларували доходи від оренди житлової нерухомості, які в загальному склали близько 3 мільйонів гривень. За оцінками Світового Банку, це свідчить про те, що понад 90% ринку оренди залишається в тіні.

Згідно з інформацією Міжнародної організації з міграції, більшість осіб, які стали внутрішньо переміщеними, орендують житло, витрачаючи на це понад 70% своїх доходів. Варто зазначити, що значна частина угод про оренду укладається без офіційної реєстрації, що ускладнює для цих осіб можливість отримання державної допомоги.

Цю тему нещодавно розглянули в Києві під час круглого столу, присвяченого покращенню ринку оренди приватного житла в Україні та реалізації державних підтримуючих механізмів для населення. Захід був організований за підтримки Світового банку та Міжнародної організації з міграції.

У парламенті прийшли до висновку, що єдиним способом, який дозволить легалізувати ринок оренди, є зниження податкового тягаря. Хоча в умовах війни це рішення може бути непопулярним, оскільки бюджет потребує наповнення різними шляхами, зменшення податків є необхідним кроком. Без цього легалізувати ринок оренди буде вкрай складно.

За словами Олени Шуляк, народного депутата та голови Комітету Верховної Ради, що займається питаннями організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування, під час доопрацювання законопроєкту №12377 "Про основні засади житлової політики" до другого читання, однією з найбільш суперечливих правок стала вимога про обов'язкову офіційну реєстрацію всіх орендних договорів на житло в спеціалізованій цифровій системі.

"Причина в тому, що офіційна реєстрація договорів означатиме для орендодавця сплату податку в розмірі 23%, як встановлена зараз. Саме через це ринок оренди тіньовий більше ніж на 90%. Саме через це люди не хочуть показувати свої білі договори, не хочуть їх оформлювати офіційно, не хочуть звертатися до нотаріусів", - зауважила депутат.

Ситуація на ринку оренди нерухомості демонструє свою сірість, і це підтверджують статистичні дані. Згідно з інформацією Державної податкової служби (ДПС), в останньому звітному періоді було подано близько 3,5 тисяч декларацій на загальну суму 466 мільйонів гривень, хоча мова йде не лише про житлову нерухомість. Цей факт також пояснює, чому лише 83 сім'ї переселенців змогли скористатися субсидіями на оренду житла, за даними Пенсійного фонду. У той же час, загальна кількість офіційно зареєстрованих внутрішньо переміщених осіб, згідно з різними джерелами, становить майже 5 мільйонів.

Нагадаємо, що Міністерство соціальної політики України впровадило програму компенсацій для власників квартир, які здають житло переселенцям. Проте, статистичні дані демонструють вкрай низькі показники участі у цій ініціативі. Багато людей відмовляються від офіційної оренди, оскільки це передбачає сплату податків. Крім того, внутрішньо переміщені особи мають можливість отримати субсидії на оренду житла, проте лише за умови, що вони орендують квартиру легально і можуть надати відповідні документи.

Другим пунктом, без вирішення якого не вдасться створити прозорий ринок оренди, що працює за європейськими правилами, визнали впорядкування роботи фахівців з нерухомості. Адже в різні інстанції постійно надходять сотні тисяч звернень від громадян щодо шахрайства з боку рієлторів. А на законодавчому рівні не прописано, чим має регулюватись діяльність таких рієлторів, що вони зобовʼязані роботи, а чого робити не мають права.

"Була подана петиція як до президента, так і до уряду, в якій йдеться про численні випадки шахрайства з боку ріелторів, які не дотримуються сучасних європейських стандартів. Тому необхідно впорядкувати діяльність посередників на ринку нерухомості," - зазначила Шуляк.

Депутат додала, що в парламенті сподіваються на остаточне ухвалення законопроєкту "Про основні засади житлової політики" до кінця поточного року, оскільки це дедлайн, зафіксований в умовах програми Ukraine Facility, за якою Україна має отримати до 2027 року фінансову підтримку в розмірі 50 млрд євро.

Можливо, в наступному році ринок оренди житлової нерухомості перейде на цивілізовані рейки. У планах — запровадження єдиного реєстру орендованих квартир, розробка стандартної форми договору оренди, а також спрощення процесу укладання угод через платформу "Дія" та Центри надання адміністративних послуг (ЦНАП).

Також можливі коригування в системі оподаткування, які передбачать адаптивні ставки в залежності від площі або категорії житла. Наразі податок для орендодавців складає 23% (18% - податок на доходи фізичних осіб і 5% - військовий збір), проте після внесення змін, існує ймовірність його зменшення до 10%.

Також розглядається питання можливого звільнення від податків при здачі житла внутрішньо переміщеним особам, учасникам бойових дій та іншим вразливим категоріям населення.

Однак наразі немає жодних гарантій, що навіть за цих умов орендодавці вирішать залишити свою "незаконну зону комфорту" і розкрити свої доходи. Власники житла, у свою чергу, хвилюються, що разом з обіцяними перевагами можуть отримати й негативні наслідки, такі як суворий контроль над ринком оренди та значні штрафи для тих, хто не буде готовий вийти з тіні.

До речі, в Білій Церкві на минулому тижні розпочався проєкт зі спорудження муніципального житла для оренди, спеціально призначеного для мешканців Маріуполя.

Цей проект реалізується Міністерством розвитку разом із Київською обласною військовою адміністрацією, а також міськими громадами Маріуполя та Білої Церкви. Його фінансування здійснюється частково за рахунок державного бюджету, внесків Маріупольської громади та підтримки наших партнерів з Європейського Союзу.

Під час створення цього проєкту група фахівців проаналізувала практики Франції, Швейцарії, Нідерландів, Іспанії та Польщі, адаптуючи їх до специфіки України.

Передбачається створення сучасного житла, яке громада зможе надавати внутрішньо переміщеним особам на пільгових умовах. Квартири здаватимуть у соціальну оренду, яка буде нижчою від ринкової вартості, вже з ремонтом, меблями та побутовою технікою. Також передбачено спеціально облаштовані квартири для людей з інвалідністю.

За проєктом, поруч буде розташована вся необхідна інфраструктура: дитячі садочки та загальноосвітня школа, магазини, амбулаторії.

Житловий квартал у Білій Церкві має стати стандартом для поширення моделі муніципального житла в Україні.